¿Qué pasa si una propiedad tiene una demanda ejecutiva hipotecaria?

Una demanda ejecutiva hipotecaria es un proceso judicial mediante el cual un acreedor —ya sea una entidad financiera, una cooperativa o una persona— busca el cobro de una deuda respaldada por una hipoteca. Cuando este tipo de demanda aparece anotada en el informe registral de un inmueble, significa que existe un proceso judicial activo y que la propiedad está siendo perseguida como garantía del pago.

Esta situación genera lo que se conoce como un “gravamen judicial”, el cual impide que el inmueble se venda libre de cargas. Aunque la propiedad siga inscrita a nombre del actual dueño, cualquier intento de venta se verá restringido legalmente.

¿Se puede vender una propiedad con este tipo de anotación?

No mediante crédito hipotecario. Las entidades financieras en Costa Rica no aprueban préstamos hipotecarios para adquirir propiedades que tengan anotaciones judiciales activas, debido a tres razones fundamentales:

• Incertidumbre jurídica: El bien no tiene plena seguridad registral.
• Riesgo de remate: La propiedad podría ser rematada si la deuda no se cancela.
• Imposibilidad de inscribir una hipoteca en primer grado: Esto es un requisito esencial para que el banco otorgue el préstamo.

¿Tiene solución esta situación?

Sí. Para que la propiedad pueda venderse con normalidad, es necesario levantar o cancelar el gravamen judicial antes de formalizar la venta. Existen tres vías principales:

• Llegar a un arreglo judicial.   Negociar con el acreedor para establecer un plan de pago, acuerdo notarial o conciliación ante el juzgado.
• Pagar la deuda.   Cancelar la totalidad (o parte) de la deuda y gestionar la cancelación de la anotación en el Registro Nacional.
• Esperar el resultado del juicio.   Aunque es una opción, esta puede tomar años y no es viable si se necesita vender a corto plazo.

Recomendaciones prácticas

Antes de intentar vender o comprar una propiedad con demanda ejecutiva hipotecaria:

• Asesórate con un abogado especializado en derecho registral o inmobiliario.
• Negocia directamente con el acreedor para encontrar una salida rápida y efectiva.
• No prometas una venta financiada (con crédito hipotecario) hasta que la anotación judicial haya sido cancelada legalmente.

¿Tienes dudas sobre una propiedad en estas condiciones?

Como asesor inmobiliario, puedo ayudarte y ponerte en contacto con el experto legal en estos casos quien podría:

• Revisar el estado jurídico completo de un inmueble
• Negociar con el acreedor para levantar un gravamen
• Asistirte en procesos de compraventa con seguridad legal

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