¿QUÉ ES UN FIDEICOMISO Y QUIÉNES LO CONFORMAN?

¿Qué es un fideicomiso?

Un fideicomiso es un contrato en el que una persona (llamada fideicomitente) le entrega ciertos bienes o derechos a otra (llamada fiduciario), para que los administre o los use con un propósito específico, en beneficio de una tercera parte (llamada beneficiario).

Este acuerdo está regulado en Costa Rica principalmente por el Código de Comercio, y es muy utilizado para fines como la administración de bienes, la planificación patrimonial, la construcción de proyectos inmobiliarios o la protección de activos.

¿Cuáles son las partes de un fideicomiso?

Un fideicomiso se compone, como mínimo, de tres partes fundamentales:

1. Fideicomitente

Es la persona o entidad que crea el fideicomiso y transfiere los bienes al fiduciario. Puede ser una persona física (como tú o yo) o una persona jurídica (como una empresa). El fideicomitente define las reglas y los objetivos del fideicomiso.

Por ejemplo, una madre puede establecer un fideicomiso para que sus hijos reciban cierta cantidad de dinero cuando cumplan determinada edad.

2. Fiduciario

Es la persona o institución (normalmente un banco o una fiduciaria especializada) que recibe y administra los bienes del fideicomiso. El fiduciario está obligado por ley a actuar con honestidad, diligencia y en beneficio del fideicomiso.

Es como un “administrador neutral” que tiene la tarea de cumplir con lo que dice el contrato del fideicomiso.

3. Beneficiario

Es la persona o entidad que recibe los beneficios del fideicomiso. Puede ser el mismo fideicomitente, un familiar, una organización benéfica, o cualquier otra persona que el fideicomitente decida.

Beneficios de adquirir una propiedad mediante un fideicomiso

1. Protección patrimonial

El inmueble no está a nombre del comprador directamente, sino del fideicomiso, lo que puede protegerlo de embargos, juicios o demandas personales contra el fideicomitente.

2. Planificación sucesoria

Permite establecer claramente cómo y cuándo se traspasará el bien a herederos sin necesidad de pasar por un proceso judicial de sucesión (testamentaria). Esto evita conflictos familiares y ahorra tiempo y dinero.

3. Administración profesional

El fiduciario (por ejemplo, un banco) administra el bien de forma profesional, lo que puede ser útil si hay varios beneficiarios, si el inmueble genera ingresos, o si se requiere mantenimiento o alquiler.

4. Privacidad

El nombre del fideicomitente (quien realmente controla el bien) no aparece en el Registro Nacional. Esto puede ser valioso para quienes desean discreción en sus inversiones.

5. Seguridad jurídica

El contrato de fideicomiso está formalmente estructurado y registrado, lo que ofrece una capa adicional de seguridad en cuanto a la propiedad, los derechos de uso y los términos del traspaso.

6. Flexibilidad

Se pueden establecer reglas personalizadas sobre cómo se usará el bien, quién puede habitarlo, en qué condiciones se puede vender, o cómo se distribuyen los beneficios si se alquila o vende.

¿Cómo se aplican las cuotas mensuales al comprar por fideicomiso?

1. Fideicomiso como titular de la propiedad

En este tipo de estructura, la propiedad queda inscrita a nombre del fideicomiso, no del comprador directamente. El comprador figura como beneficiario o como parte con derecho a adquirir el bien, si cumple con las condiciones pactadas (por ejemplo, el pago total del precio).

2. Pagos mensuales: forma de aplicación

Las cuotas mensuales que pagás se aplican de acuerdo con lo que establece el contrato del fideicomiso. Existen dos escenarios comunes:

a) Fideicomiso de garantía o administración (con financiamiento)

• Las cuotas mensuales son pagos parciales de un crédito hipotecario asociado.

• Los pagos se hacen al fideicomiso, que los aplica contra el saldo de la deuda.

• El fideicomiso puede estar constituido para asegurar que la propiedad solo se transfiera cuando pagués la totalidad.

b) Fideicomiso como vendedor (sin financiamiento externo)

• En desarrollos inmobiliarios, el fideicomiso administra los fondos del comprador.

• Tus pagos mensuales son anticipos del precio final.

• El traspaso de la propiedad solo ocurre cuando completás el 100% del pago.

¿Cuándo puedo traspasar la propiedad a mi nombre?

Generalmente, la propiedad se traspasa una vez que cumplís con las condiciones contractuales, que suelen incluir:

🔹 Pago total del precio

Cuando pagás el 100% del valor del inmueble (ya sea con tus fondos o financiado), el fideicomiso autoriza el traspaso a tu nombre.

🔹 Cumplimiento de requisitos adicionales

Puede incluir entrega de documentos, firma de contrato de compraventa final, o aprobación bancaria si hay financiamiento.

🔹 Autorización del fiduciario

El fiduciario (banco o sociedad fiduciaria) realiza o autoriza el traspaso mediante escritura pública, y el inmueble se inscribe en el Registro Nacional a tu nombre.

 Ejemplo práctico

Comprás un apartamento en un condominio en construcción. El desarrollador crea un fideicomiso. Pagás $1,000 mensuales por 3 años hasta completar el precio de $36,000. Cuando hacés el último pago, el fideicomiso procede con el traspaso legal a tu nombre. Hasta ese momento, la propiedad está a nombre del fideicomiso.